Cambios en la ley de alquileres

En el BOE del pasado miércoles 5 de Junio, se publicó la ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquileres.

Las principales novedades que introduce respecto de la normativa hasta ahora vigente:

Plazo del arrendamiento de viviendas. Sigue siendo de libre pacto, pero ahora la norma establece un plazo mínimo de tres años en lugar de los cinco que marcaba la normativa anterior.

Dicha prórroga en beneficio del arrendatario es anual, pero el inquilino puede renunciar al contrato y dejar el piso, en el momento del inicio de la segunda y tercera anualidad, con un preaviso de treinta días.

Cuando hayan transcurrido tres años desde la firma, cualquiera de las partes podrá resolver el contrato con preaviso de treinta días.

En estos casos no habrá penalización alguna.

Prórroga. Pasados los tres años del contrato este se prorroga durante un año más, y sólo por una vez.

Transcurridos esos plazos, el inquilino no está obligado a marcharse, pero su contrato es mensual, ya que paga la renta mensualmente.

Fianza. A partir de los 3 años, el propietario puede exigir al arrendatario que le incremente la fianza para que siga suponiendo una mensualidad.

Necesidad. El propietario puede recuperar la vivienda antes de esos tres años.

Pasado el primer año, el propietario puede comunicar que necesita la vivienda para él o para sus hijos o padres. Incluso para su cónyuge separado. Notificada esa necesidad, el inquilino debe dejar el piso en el plazo de dos meses desde que se le remite el requerimiento por parte del propietario.

La ocupación por parte del arrendador o pariente, debe ser efectuada en el plazo de tres meses, ya que de lo contrario el inquilino puede optar entre volver al piso o a ser indemnizado por las molestias y gastos que se le ocasionaron.

Renuncia del arrendatario. Se podrá establecer en el contrato que el inquilino deberá indemnizar al propietario en una mensualidad por cada período anual que le quede para cumplir las tres anualidades; la fracción de la anualidad supondrá fraccionar la indemnización al propietario.

Esto siempre que lo haga a partir de los 6 meses desde que entró en el piso. Si lo hace antes debe pagar las rentas que le faltan por cumplir hasta los 6 meses.

Venta de piso arrendado. Si se vende un piso arrendado, el nuevo comprador sólo está obligado a respetar el contrato si el arriendo está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si no lo está, el inquilino puede exigir que se le permita estar en la vivienda tres meses desde que se le notifica, por parte del nuevo propietario, que debe dejar el piso.

Divorcio o separación. El cónyuge separado o divorciado podrá continuar con los derechos del arrendatario si tiene una sentencia que le atribuye el uso de la vivienda arrendada. Deberá notificarlo a la propiedad pero ésta deberá respetar el contrato inicial.

Muerte del arrendatario. Si el arrendamiento es inferior a tres años, el heredero del inquilino puede subrogarse en la posición del arrendatario fallecido. Pero si se pacta un arrendamiento superior a los 3 años puede pactarse que el heredero no se subroga y que, por tanto, el arrendamiento se extingue por fallecimiento del arrendatario, transcurridos los 3 años del arriendo.

Carencia. Al igual que en la Ley anterior, puede pactarse una carencia en el alquiler de viviendas a cambio de que se hagan obras de reforma o de rehabilitación en el piso. También en locales.

La novedad es que ahora puede pactase expresamente y se considera una forma de pago de la renta: con la realización de obras de reforma y de rehabilitación.

Ahora bien, con este pago, si el inquilino no ejecuta las obras, entonces el propietario puede instar demanda por falta de pago de la renta.

Al finalizar el arriendo el arrendatario no puede exigir compensación al propietario por esas obras.

Actualización de la renta. Se permite cualquier pacto en este sentido, pudiendo pactar que cada año se incrementa en un porcentaje o en una cantidad.

Si no se pacta nada, entonces se aplica supletoriamente el IPC.

Obras en la finca. A partir de los 3 años de arriendo, y si el inquilino continua en la vivienda, el propietario podrá repercutir el interés legal + 3 puntos del capital que ha invertido en los casos en que las Comunidades de Propietarios acuerdan obras de rehabilitación de fachadas, mejora de ascensores, cubiertas, etc.

Obras del arrendatario. El arrendatario no podrá practicar obras en la finca, pero si lo hace, el propietario puede exigir que al finalizar el arriendo las reponga al estado anterior, incluso si las ha efectuado con motivo de problemas de movilidad del arrendatario.

Desahucios. El lanzamiento podrá ser más rápido ya que si el arrendatario no paga en los diez días que se le concede, se fijará el lanzamiento de forma urgente.

Registro de morosos. Se crea un Registro por el cual se inscribirán las Sentencias firmes en los juicios de desahucio por falta de pago (con una vigencia de 6 años)

Constará el nombre del arrendatario y su deuda.

Dicha sentencia la remitirá el propio Juzgado y no el propietario. A este Registro tendrán acceso los propietarios que deseen alquilar.

Ayudas públicas. Se prevé en la Ley que el Gobierno creará un Plan de ayudas públicas tanto para fomentar el acceso al alquiler como para efectuar obras por parte de propietarios.

La Ley entra en vigor el 6 de junio, pero sólo se aplicará a los contratos que se celebren a partir de esta fecha.

También se aplicará a los juicios de desahucio que se insten a partir de ahora.