En
el BOE del pasado miércoles 5 de Junio, se publicó la ley 4/2013 de
medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquileres.
Las
principales novedades que introduce respecto de la normativa hasta
ahora vigente:
Plazo
del arrendamiento de viviendas.
Sigue
siendo de libre pacto, pero ahora la norma establece un plazo mínimo
de tres
años en lugar de los cinco que marcaba la normativa anterior.
Dicha
prórroga en beneficio del arrendatario es anual, pero el inquilino
puede renunciar al contrato y dejar el piso, en el momento del inicio
de la segunda y tercera anualidad, con un preaviso de treinta días.
Cuando
hayan transcurrido tres años desde la firma, cualquiera de las partes
podrá resolver el contrato con preaviso de treinta días.
En
estos casos no habrá penalización alguna.
Prórroga.
Pasados
los tres años del contrato este se prorroga durante un
año más, y sólo por una vez.
Transcurridos
esos plazos, el inquilino no está obligado a marcharse, pero su
contrato es mensual, ya que paga la renta mensualmente.
Fianza.
A
partir de los 3 años, el propietario puede exigir al arrendatario
que le incremente la fianza para que siga suponiendo una mensualidad.
Necesidad.
El
propietario puede recuperar la vivienda antes de esos tres años.
Pasado
el primer año, el propietario puede comunicar que necesita la
vivienda para él o para sus hijos o padres. Incluso para su cónyuge
separado. Notificada esa necesidad, el inquilino debe dejar el piso
en el plazo de dos meses desde que se le remite el requerimiento por
parte del propietario.
La
ocupación por parte del arrendador o pariente, debe ser efectuada en
el plazo de tres meses, ya que de lo contrario el inquilino puede
optar entre volver al piso o a ser indemnizado por las molestias y
gastos que se le ocasionaron.
Renuncia
del arrendatario.
Se podrá establecer en el contrato que el inquilino deberá
indemnizar al propietario en una mensualidad por cada período anual
que le quede para cumplir las tres anualidades; la fracción de la
anualidad supondrá fraccionar la indemnización al propietario.
Esto
siempre que lo haga a partir de los 6 meses desde que entró en el
piso. Si lo hace antes debe pagar las rentas que le faltan por
cumplir hasta los 6 meses.
Venta
de piso arrendado.
Si
se vende un piso arrendado, el nuevo comprador sólo está obligado a
respetar el contrato si el arriendo está inscrito en el Registro de
la Propiedad.
Si
no lo está, el inquilino puede exigir que se le permita estar en la
vivienda tres meses desde que se le notifica, por parte del nuevo
propietario, que debe dejar el piso.
Divorcio
o separación.
El
cónyuge separado o divorciado podrá continuar con los derechos del
arrendatario si tiene una sentencia que le atribuye el uso de la
vivienda arrendada. Deberá notificarlo a la propiedad pero ésta
deberá respetar el contrato inicial.
Muerte
del arrendatario.
Si
el arrendamiento es inferior a tres años, el heredero del inquilino
puede subrogarse en la posición del arrendatario fallecido. Pero si
se pacta un arrendamiento superior a los 3 años puede pactarse que
el heredero no se subroga y que, por tanto, el arrendamiento se
extingue por fallecimiento del arrendatario, transcurridos los 3 años
del arriendo.
Carencia.
Al
igual que en la Ley anterior, puede pactarse una carencia en el
alquiler de viviendas a cambio de que se hagan obras de reforma o de
rehabilitación en el piso. También en locales.
La
novedad es que ahora puede pactase expresamente y se considera una
forma de pago de la renta: con la realización de obras de reforma y
de rehabilitación.
Ahora
bien, con este pago, si el inquilino no ejecuta las obras, entonces
el propietario puede instar demanda por falta de pago de la renta.
Al
finalizar el arriendo el arrendatario no puede exigir compensación
al propietario por esas obras.
Actualización
de la renta.
Se permite cualquier pacto en este sentido, pudiendo pactar que cada
año se incrementa en un porcentaje o en una cantidad.
Si
no se pacta nada, entonces se aplica supletoriamente el IPC.
Obras
en la finca.
A
partir de los 3 años de arriendo, y si el inquilino continua en la
vivienda, el propietario podrá repercutir el interés legal + 3
puntos del capital que ha invertido en los casos en que las
Comunidades de Propietarios acuerdan obras de rehabilitación de
fachadas, mejora de ascensores, cubiertas, etc.
Obras
del arrendatario.
El
arrendatario no podrá practicar obras en la finca, pero si lo hace,
el propietario puede exigir que al finalizar el arriendo las reponga
al estado anterior, incluso si las ha efectuado con motivo de
problemas de movilidad del arrendatario.
Desahucios.
El
lanzamiento podrá ser más rápido ya que si el arrendatario no paga
en los diez días que se le concede, se fijará el lanzamiento de
forma urgente.
Registro
de morosos.
Se
crea un Registro por el cual se inscribirán las Sentencias firmes en
los juicios de desahucio por falta de pago (con una vigencia de 6
años)
Constará
el nombre del arrendatario y su deuda.
Dicha
sentencia la remitirá el propio Juzgado y no el propietario. A este
Registro tendrán acceso los propietarios que deseen alquilar.
Ayudas
públicas.
Se
prevé en la Ley que el Gobierno creará un Plan de ayudas públicas
tanto para fomentar el acceso al alquiler como para efectuar obras
por parte de propietarios.
La
Ley entra
en vigor el 6 de junio,
pero sólo se aplicará a los contratos que se celebren a partir de
esta fecha.
También
se aplicará a los juicios de desahucio que se insten a partir de
ahora.
